关于深圳新政，买卖双方最纠结的10大问题（内有答案）
随着近期收到的问询猛增，楼校长决定新开一个《楼校长答疑》栏目，定期将购房者提出的高频问题拎出来和朋友们一起讨论，给购房者多方建议加以参考。
第一期楼校长答疑
21城连出新政降温楼市，调控收紧。涨得最凶的深圳，这次也控得最严，史无前例。
购房者心里一点底都没有：
刚买了房的觉得自己悲剧的接了盘；
正在交易的纠结着要不要毁约；
还没买房的抱着“买涨不买跌”的心态，不知道还能不能买。
这期楼校长挑选了新政出台后，10个购房者高频提的问题，和两个老朋友一起讨论了下，希望可以给购房者一些帮助。
先介绍楼校长的两个老朋友：
孥孥的大树： 深圳知名中介研究中心首席分析师
咚咚牛浩思：深圳房地产信息网咚咚找房新房研究团队
近一两年想入手松岗的楼盘，在104新政出台后，不知道是入手新盘还是二手房好？
孥孥的大树
从政策本身的情况看，影响在3-6个月左右的时间，更多影响的是成交量。市场有这样的现象，二手房业主卖房比较敏锐，市场有变动了，不愿意降价卖，更多的是由卖改租，等待下一个周期。
然后，新房有区别于二手房市场，开发商背后有资金链压力，所以他们手上有货（房子），他们就会出掉，在收紧周期，一般通过各种促销方式（如比周边楼盘价格略低）等，加快去化。
所以，我们监测的数据是，市场政策出台后，对二手房价格影响较小，但对新房价格影响较大。换言之，如果等待，可能会有不错的新房入手。
目前部分业主心理预期受影响，信心不足，市场上已经出现不少降价出售的楼盘，从议价的角度来看，买方会更占优势。但也要考虑到目前二手房税费较高的问题，因此建议在市场下行价格相对平稳的时候，多选择满2年无营业税的物业。
从另一个方面看，首先考虑松岗置业基本都是看中11号线的地铁物业，但是目前11号线周边的商品房并不多，特别是新房。
综合来看，新政后置业心态要放平稳，多看多谈，会有惊喜！
楼校长总结：受新政影响，二手房市场会进入买卖双方博弈的阶段，就看谁败下阵来，议价空间有所提高。建议购房者多走多看多对比，相信逐渐市场上会冒出一些笋盘，保持平稳心态择机下手。
而新房方面，目前相关部门对于价格方便把控很严，对于有资金压力的开发商为了推货，年底可能还是会逐渐出现一些让利空间走量。但2015年房价已经涨了一大截，有开发商曾闲聊时透露卖个10几套就能回本，其实并不着急推货，这部分开发商有优惠的可能性就比较小。
还是那句话，多走多看多对比，更了解市场才能找到自己满意的房子。
公明中粮云景前景怎样？现在买入一期会不会被套？
如果是自住，就不存在被套一说，如果是投资，当前出手就不太合适，被套一下是有可能的。
中粮云景一期，如果按首次开盘3.4-3.6万元/㎡价购入价格还是合理的，超过4万不建议购入，不过由于距离交房还有1年半的时间应该不会套得太深，目前不建议买远郊物业，投资方向还是回归中心避险为主。
楼校长总结：回归中心最保守，另外有地铁和学位加持的物业历来都会比较抗跌一些。其实自住的话，在自己能承受的范围内，可以在这段调整期多看看，择机入手。如果时投资，则建议多看少动，量力而为。
来深6年，没买房，终于在9.28经过大半年综合考量，草签了都会中央2期，受新政影响，如果跌10%，就是46万。很担心合全家之力买房的钱会跌没了。纠结是否要放弃缴纳首期款？
这可能就是造化弄人吧，大家都怕跌，心里的坎过不去。研究过国外发达、发展中国家，房价基本上都是震荡向上的，日本是个特例。其实，房价总的来说跟货币流通量还是正相关。
虽然，近两年M2增速有所降低（在12%左右），这也是国家的基调，房价涨幅也会相对慢了。特别是过往两年涨幅太大，接下来几年横盘震荡是大概率的事情。但是，真的要在深圳发展，自住的也是可以的。
楼校长总结：作为一个有契约精神的校长，并不建议毁约。毁约成本其实不低，如果是自住，可以不要过于在意目前的涨跌。
手上只有100多万，深圳范围还值得投资吗？
目前进入政策收紧期，从短期看，并非投资出手最佳时机。房子可以先看，如果有低于市场价格明显的笋盘，则适当出手。要投资房，多看看，多对比。
首先从范围来看，一线城市的特别是核心区域的固定资产，在货币宽松政策大环境下一定是有投资价值的；
其次从目前政策来看，纯投资的在现阶段不适合入手特别是短炒，由于政策刚出买卖双方心理价位不稳定，价格难以出现明显上涨，关键难以迅速脱手，因此不建议短炒，长线投资可以在新政后市场趋于稳定时，元旦至3月可以寻找真的低价物业出手；
最后在整个房地产下行周期内，还是建议以回归中心资金避险的理念投资，不要激进的选择郊区物业追涨。
楼校长总结：目前并非投资的好时期，建议多看少动，谨慎投资。当然在个人能力范围内，如果遇到了真笋盘，也是可以考虑入手的。
有网友吐槽罗湖的二手房已经横盘八九个月了，有套房子想出手，现在成交到冰点，我们要怎么办？
孥孥的大树
从我们分析总结历次政策的情况看，一般出台一个政策，影响市场周期在三个月左右的时间，市场观望明显，二手房成交量下降60——70%左右。
2016年，325政策之后，其实意味着深圳楼市正式进入收紧的调控区间，由于过去两年时间里，深圳涨幅超100%，之后二手房价格有所回落。现在很难将价格卖得比2016年3月份还要高的了。
如果是急用钱，目前的情况，需要比市场价格明显低才能卖出去。
罗湖近几年在深圳楼市中表现不是非常突出，价格增长都属于补涨类型，因此横盘是比较正常的现象。但是由于罗湖配套好，公共交通发达，特别是教育资源丰富，因此抗跌性也是非常强，也是刚需上车比较推荐的区域。
预计这波政策调整周期至少持续到明年两会前后新政策方向出现，因此周期大概有5-6个月，如果资金无法维持6个月的时间，建议尽快出手，如果红本在手或者已经供了较长时间可以考虑二次抵押，不过风险也会随之升高。
楼校长总结：其实校长在上个问题中有提到，二手房市场会进入一个买卖双方博弈的阶段，作为卖家，如果急钱用，或者使用了高杠杆，无法维持正常月供，建议可以适当降低价格。相信近期，购房者更多处于观望状态，对于符合心理价位的笋盘，还是会愿意出手。
手上有3套房，本来小房换大房，第二套买了不想住， 7月高峰看中第三套买了，第二套挂了一个月还没卖出去新政就出来了，每个月拿大几万真金白银有点压力，钱全压在房子上了。现在纠结是继续挂着卖第二套还是赶紧出租？
孥孥的大树
深圳4月份到10月份，二手房涨幅很小，一些单价高的区域是在跌的。可以说，在这半年区间内买 房，其实价格其实是没有多大区别的，二手房的交易成本，由于卖房的转嫁，所有的费用都是买方承担，这样其实对于买方来说，交易成本是7%左右，这一点你在短期内交易的时候是要考虑进去了。
然而，现在的政策比325之后，还要严格很多。短期的市场肯定是不好卖，二手房买卖双方进入博弈阶段，基本上是，不急用钱的业主不肯降价卖，若现在要快速出手，一般需要低于挂牌价的10%左右。如果这样算的话，其实刚买的第二套房其实卖出去就基本不划算。现在的行情10-12月，这三个月肯定是政策敏感期，成交量不会抬头，意味着不好卖。
而2017年1月-2月又是春节前后，楼市交易传统淡市，必须等到3月份之后才会有新的成交量起来。这样看来，需要等待半年后市场才会恢复理性水平，但是，半年后的房价我认为仅仅会是持平现在的情况，保持一个横盘震荡的水平。
楼市收紧政策，目前不会放宽，至少两年后才会有宽松的可能。当然，现在中国自生发生崩盘的可能性不大。政府调控的目的也不是让房价暴跌，而是控制合理的涨幅。投资本来是一件好事，如果弄得压力太大，生活质量下降，我倒建议快速处理房子。
预计本次下行周期之前持续6个月而且执行比较到位！预计调整力度会交大，因此看自己是否能顶6个月，如果压力确实大，建议还是套现保留两套比较保守，当然如果出租能解决问题的话还是建议持有。
楼校长总结：校长认同大树的看法，投资本来是一件好事，但若影响了生活质量，压力过大就不建议硬撑。可以考虑寻找一个折中的方式，先把房子短租出去，同时也把房源挂牌，有合适的业主也可以考虑带租约出售。
东莞深圳限购，临深的房还能不能买？惠州和中山要利好了？
临深投资要远离，别再误入惠州大亚湾这些地段了。你是自住就买，如果是投资就要谨慎。这么多的投资客，你到时是卖房子给谁？并不会说这样就利好了没有限购的惠州、中山。
建议不要轻易买临深房子，如果自住，必须是真临深，例如凤岗、黄江、长安或者龙光城一带紧邻深圳的临深物业，无论价格如何，至少保证房子最基本的居住功能。
新政会利好惠州和中山？我不这样认为，新政之前以有人跑去买惠州和中山是更多的是投机追涨，而深圳大盘下行，你觉得惠州、中山为什么会涨呢？难道比深圳更抗跌更安全？而从投资的角度，不管限购不限购，主要是趋利没有利润空间和套利空间怎么会去买呢？退一步说，限购还可以买深圳公寓啊，为什么不说是利好深圳公寓呢？
楼校长总结：校长之前有说过，如果你想买临深，考虑以下两点，如果没问题就可以买。
A.自住，是否能接受时间换空间，距离换价格
B.投资，是否能接受5-10年内无法转手套现不能说惠州和中山不限购就是利好，细想下可能别有深意。
之前在纠结是买临深还是买小产权，现在临深限购了，小产权会涨价不？手里有小产权想出售，该降价还是涨价卖？
小产权的房价应该还是跟着大市场走的。
首先声明，小产权属于违法物业我们是不支持买卖小产权这种行为的，从问题上看由于小产权一般为刚需接手比较多，新政后不少商品房会出现价格调整，不少刚需会去寻找笋盘，而小产权由于不能贷款没有杠杆，在市场下行是不利于小产权价格增长的，在市场大涨的时候还更有优势。
楼校长总结：
首先小产权交易是不合法的。其次，校长有个小伙伴，有套小产权卖了1多月，无人问津。小产权的价格应该还是随大势的。
而临深，若是为了投资，看看那边的二手房交易有多冷再决定吧。另外，校长还有个朋友交易了东莞的一套二手房，因为东莞二手房交易制度不像深圳那么完善，目前仍在二次上诉中……
深圳要跌吗？我们这些没钱好不容易买一套破房子小户型的人很担心。
短期市场观望为主，不会有明显下跌的趋势。长期看，深圳的房价还是稳中有升。
我认为只要货币政策持续宽松，房产税没出台房子依然没有持有成本，那么跌只是短期调整，长期还是会缓慢涨回来，另外应该你的房子是自住的，因此无论涨跌自住的都不必太在意，只要供得起就行，毕竟还得住吧。
楼校长总结：相关部门抑制房价疯涨，相信并不会希望看到房价暴跌。两个极端的状态，都是不利于市场健康发展的。如果是能力承受范围内，自住，房价的涨跌对你的影响应该不太大。
接下来，成交量下降之后，怎么了解所在小区的市场价呢？
多到市场看看房，真实体验是最好的了解方法。Q房网、链家网上的小区成交价格也可以适当参考。
如果你是业主相信你会有个业主群，如果没有可以以买家身份去周边中介去探一下价格，再横向对比周边的同类小区价格，问一下新政前最高成交价和新政后或最低成交价，判断小区涨幅，记得多问几家不同的中介。
楼校长总结：多对比各家中介近期的成交价格，最好的办法就是实地看盘。偶尔多在购房者微信群里交流也可以收获不少最新市场信息。
楼校长收到的问询远不止这些，但这些问题其实大家可以从中找到一些共性，比如买方和卖方在新政后的心理状态，希望有需要的购房者都能从中找到对自己有用的信息。
如果你也有问题，想要获得楼校长和业内人士的建议，欢迎私撩楼校长，我们下期见。
楼校长邀你来听课！
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